Cumpărătorii care riscă să piardă cota redusă de TVA de 9% din cauza atacului cibernetic asupra ANCPI ar putea primi încă două luni pentru finalizarea tranzacțiilor imobiliare.

Comisia economică a Senatului a acordat aviz favorabil proiectului, iar Comisia pentru buget-finanțe a adoptat în unanimitate un raport de admitere cu amendamente. Forma care merge mai departe în procedura parlamentară este proiectul L450/2026, care modifică regimul tranzitoriu stabilit prin Legea nr. 141/2025.

Măsura nu este însă încă în vigoare. Până la adoptarea, promulgarea și publicarea noii legi, termenul legal existent rămâne 31 iulie 2026.

Nu 1 octombrie, ci 30 septembrie pentru cumpărătorii persoane fizice

Primele proiecte și declarații politice vorbeau despre prelungirea facilității până la 1 octombrie 2026 inclusiv. Comisia de buget-finanțe a modificat însă textul.

În forma raportului favorabil din 27 iulie 2026, persoana fizică ar putea achiziționa o singură locuință cu TVA de 9% în perioada cuprinsă între intrarea în vigoare a noii legi și 30 septembrie 2026 inclusiv. Tot până la această dată ar trebui realizată livrarea locuinței și autentificarea transferului de proprietate.

Prin urmare, formularea corectă pentru cumpărătorii obișnuiți este:

TVA-ul de 9% ar putea fi menținut pentru tranzacțiile eligibile finalizate până la 30 septembrie 2026 inclusiv.

Data de 1 octombrie 2026 rămâne relevantă pentru livrarea anumitor clădiri către primării și pentru momentul de la care ar putea fi solicitată restituirea diferenței de TVA în situațiile prevăzute de proiect.

De ce a fost necesară intervenția Parlamentului

Actualul regim tranzitoriu permite aplicarea cotei de 9% numai pentru locuințele eligibile livrate până la 31 iulie 2026.

Atacul cibernetic asupra ANCPI a blocat însă sistemele necesare operațiunilor de cadastru și carte funciară. Fără funcționarea e-Terra, nu pot fi obținute în condiții normale extrasele pentru autentificare și nu pot fi finalizate intabulările și alte proceduri necesare vânzărilor imobiliare. La 27 iulie, reprezentanții ANCPI nu puteau comunica un termen cert pentru reluarea integrală a serviciilor.

Astfel, cumpărători care aveau antecontracte semnate, avansuri achitate, credite aprobate și locuințe aproape pregătite pentru predare au ajuns în imposibilitatea de a semna contractele finale din cauza blocării unei instituții publice.

Cine ar putea beneficia de TVA-ul de 9%

Proiectul nu reintroduce TVA de 9% pentru toate apartamentele noi și nu permite cumpărătorilor să semneze acum un antecontract nou pentru a intra în regimul redus.

Facilitatea s-ar aplica numai persoanelor care îndeplinesc cumulativ condițiile tranzitorii prevăzute de lege și preluate în forma aprobată de comisie:

• cumpără o singură locuință cu TVA redus;
• locuința are maximum 120 mp utili, fără anexele gospodărești;
• valoarea locuinței, inclusiv terenul, nu depășește 600.000 de lei fără TVA;
• locuința poate fi locuită ca atare în momentul livrării;
• livrarea și transferul proprietății sunt realizate până la 30 septembrie 2026 inclusiv;
• cumpărătorul nu a achiziționat o altă locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023;
• exista până la 1 august 2025 un act juridic care avea ca obiect plata unui avans pentru locuința respectivă.

Pentru antecontractele încheiate între 3 și 31 iulie 2025 inclusiv, cumpărătorul trebuie să facă dovada achitării unui avans de minimum 20% din valoarea locuinței fără TVA, plătit integral până la 31 iulie 2025.

Aceste condiții existau, în esență, și în actuala Lege nr. 141/2025. Proiectul nu schimbă categoria beneficiarilor, ci extinde perioada în care tranzacțiile deja pregătite ar putea fi finalizate.

Ce se întâmplă dacă legea intră în vigoare după 1 august

Unul dintre cele mai importante amendamente adoptate în comisie introduce o soluție și pentru situația în care legea nu este publicată înainte de expirarea actualului termen.

Persoanele care cumpără o locuință eligibilă cu TVA standard în perioada dintre 1 august 2026 și intrarea în vigoare a noii legi ar putea solicita restituirea diferenței dintre cota standard și cota redusă de 9%. Restituirea ar fi permisă pentru o singură locuință și numai cu respectarea acelorași condiții privind suprafața, valoarea, antecontractul și istoricul achizițiilor cu TVA redus.

Dacă o persoană cumpără mai multe locuințe eligibile în acest interval, diferența ar urma să fie restituită numai pentru locuința al cărei fapt generator de TVA a intervenit primul.

Cererile de restituire ar putea fi depuse începând cu 1 octombrie 2026, conform unei proceduri care ar trebui aprobată prin ordin al președintelui ANAF în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a legii.

Această prevedere este importantă deoarece reduce riscul ca întârzierea adoptării legii să îi oblige definitiv pe cumpărători să suporte TVA de 21%.

Cât poate pierde un cumpărător fără prelungire

Diferența dintre TVA de 9% și TVA de 21% este de 12 puncte procentuale.

Pentru o locuință cu valoarea maximă eligibilă de 600.000 de lei fără TVA, diferența ajunge la 72.000 de lei:

• preț cu TVA de 9%: 654.000 de lei;
• preț cu TVA de 21%: 726.000 de lei;
• diferență: 72.000 de lei.

Pentru o locuință de 400.000 de lei fără TVA, diferența este de 48.000 de lei.

Aceste sume explică presiunea exercitată pentru adoptarea rapidă a proiectului. O întârziere tehnică a Cadastrului poate modifica substanțial costul final al unei locuințe, deși cumpărătorul și dezvoltatorul erau pregătiți să finalizeze tranzacția în termen.

Două soluții diferite au ajuns în Parlament

Parlamentarii au analizat două inițiative.

Prima, devenită L450/2026, stabilește un termen calendaristic fix. Comisia de buget-finanțe a ales data de 30 septembrie 2026 pentru cumpărătorii persoane fizice.

Cea de-a doua propunere prevedea un termen suplimentar de 30 de zile calculat de la publicarea unui ordin al directorului general ANCPI prin care s-ar constata reluarea integrală, la nivel național, a sistemelor necesare tranzacțiilor.

Soluția cu dată fixă oferă mai multă predictibilitate cumpărătorilor și dezvoltatorilor, dar poate deveni insuficientă dacă problemele ANCPI sau restanțele acumulate continuă o perioadă îndelungată. Aceasta este o posibilă consecință practică, nu o concluzie oficială a comisiilor.

Consiliul Fiscal cere calcularea impactului bugetar

Consiliul Fiscal a apreciat că inițiativele sunt justificate de indisponibilitatea sistemelor ANCPI, dar a atras atenția că prelungirea cotei reduse poate diminua veniturile bugetare.

Instituția a cerut întocmirea unei fișe financiare care să arate impactul măsurii asupra bugetului și modul în care pierderea de venituri va fi acoperită.

Consiliul Legislativ a avizat favorabil proiectul L450/2026, în timp ce Consiliul Economic și Social a transmis un aviz nefavorabil. Comisia economică a dat aviz favorabil, iar Comisia de buget-finanțe a adoptat în unanimitate raportul de admitere cu amendamente.

Avizele negative sau observațiile Consiliului Fiscal nu blochează automat proiectul, dar pot influența dezbaterile și forma finală a legii.

TVA-ul de 9% nu este încă garantat

Raportul favorabil al comisiilor reprezintă un pas important, dar nu este echivalent cu adoptarea legii.

Senatul este prima Cameră sesizată. După votul său, proiectul trebuie să ajungă la Camera Deputaților. Ulterior, forma adoptată de Parlament trebuie promulgată și publicată în Monitorul Oficial pentru a produce efecte juridice. Pagina oficială a inițiativei arată că, la momentul documentării, proiectul se afla în etapa în care comisia sesizată în fond depusese raportul favorabil.

Până la finalizarea procedurii, cumpărătorii nu trebuie să considere că termenul a fost deja prelungit.

Actuala lege continuă să indice data de 31 iulie 2026, iar simpla existență a unui proiect sau a unui raport favorabil nu modifică automat obligațiile fiscale.

Ce trebuie să facă persoanele aflate sub antecontract

Cumpărătorii trebuie să continue pregătirea documentelor și să nu aștepte pasiv adoptarea legii.

Este util să verifice cu dezvoltatorul, notarul și banca:

• dacă locuința îndeplinește limitele de suprafață și valoare;
• data exactă a antecontractului;
• dovada avansului achitat;
• dacă se aplică obligația avansului de 20%;
• stadiul cadastrului și al intabulării;
• valabilitatea aprobării de credit;
• suma prevăzută în contract în cazul schimbării cotei de TVA;
• necesitatea unui act adițional pentru prelungirea termenului de semnare.

Nici blocarea ANCPI, nici dezbaterea proiectului nu modifică automat termenele dintr-un antecontract. Eventualele prelungiri trebuie analizate și consemnate în funcție de documentele semnate de părți.

Întrebări care rămân deschise

Va fi votat proiectul înainte de expirarea termenului de 31 iulie?

Camera Deputaților va păstra forma adoptată de comisia Senatului?

Termenul final va rămâne 30 septembrie sau va reveni la formularea „1 octombrie inclusiv”?

Cum va fi aplicată concret procedura de restituire a diferenței de TVA?

Cine va suporta temporar diferența până la restituire: cumpărătorul sau dezvoltatorul?

Va putea ANCPI să proceseze toate dosarele acumulate înainte de expirarea noului termen?

Concluzie

Proiectul reprezintă prima soluție legislativă concretă pentru cumpărătorii afectați de blocajul fără precedent al sistemelor ANCPI.

Comisiile Senatului au aprobat menținerea cotei reduse pentru tranzacțiile eligibile, iar forma actuală permite finalizarea lor până la 30 septembrie 2026 inclusiv. În plus, proiectul introduce posibilitatea recuperării diferenței de TVA pentru anumite cumpărări realizate cu cota standard după 1 august și înainte de intrarea în vigoare a noii legi.

Măsura nu este însă definitivă. Până când legea nu este votată, promulgată și publicată în Monitorul Oficial, termenul existent rămâne 31 iulie 2026.

Titlul corect nu este încă „TVA-ul de 9% a fost prelungit”, ci:

TVA-ul de 9% pentru locuințele eligibile este aproape de prelungire, după ce proiectul a primit raport favorabil în comisiile Senatului.

Vezi cele mai noi oferte de Apartamente de Vânzare în zona Sector 4 ⇜

Surse consultate

Senatul României – proiectul L450/2026: stadiul procedurii, inițiatorii, avizele și raportul Comisiei de buget-finanțe.

Raportul Comisiei pentru buget-finanțe: termenul de 30 septembrie, condițiile aplicării TVA de 9% și mecanismul de restituire a diferenței.

Consiliul Fiscal: justificarea inițiativelor și necesitatea calculării impactului asupra veniturilor bugetare.

Portalul Legislativ – Legea nr. 141/2025: regimul tranzitoriu actual și termenul de 31 iulie 2026.