Prima locuință, cu până la 90.000 de lei mai ieftină? Proiectul care propune TVA de 9%

Un nou proiect legislativ depus la Senat propune reducerea permanentă a TVA de la 21% la 9% pentru cumpărarea primei locuințe.

Propunerea vizează locuințele cu o suprafață utilă de maximum 120 de metri pătrați și o valoare de cel mult 750.000 de lei fără TVA, inclusiv terenul pe care sunt construite. Cumpărarea ar putea fi realizată de o persoană fizică individual sau împreună cu alte persoane fizice.

Proiectul a fost inițiat de deputații AUR Doru-Lucian Mușat, George-Nicolae Simion și Mihai-Adrian Enache și a fost înregistrat la Senat pe 24 iulie 2026, sub numărul B444/2026. La această dată, inițiativa este doar la începutul procedurii legislative și nu produce niciun efect asupra prețurilor sau contractelor aflate în desfășurare.

Care sunt condițiile prevăzute în proiect

În forma depusă la Senat, cota redusă de TVA de 9% ar urma să se aplice locuințelor care îndeplinesc simultan următoarele condiții:

• au o suprafață utilă de maximum 120 mp, fără anexele gospodărești;
• au o valoare de maximum 750.000 de lei fără TVA;
• plafonul include și valoarea terenului;
• sunt cumpărate de una sau mai multe persoane fizice;
• reprezintă „prima livrare” a locuinței.

Textul nu stabilește o limită de vârstă și nu condiționează facilitatea de existența unei căsătorii, a copiilor sau de încadrarea cumpărătorului într-un anumit nivel de venit. Deși declarațiile inițiatorilor se referă în special la tineri și familii, asemenea condiții nu apar în articolul de lege propus.

Cât ar economisi cumpărătorul

La valoarea maximă prevăzută de proiect, de 750.000 de lei fără TVA, diferența dintre cele două cote ar fi de 90.000 de lei.

Cu TVA de 21%:

• preț fără TVA: 750.000 lei;
• TVA: 157.500 lei;
• preț final: 907.500 lei.

Cu TVA de 9%:

• preț fără TVA: 750.000 lei;
• TVA: 67.500 lei;
• preț final: 817.500 lei.

Economia teoretică pentru cumpărător ar fi, astfel, de 90.000 de lei. Pentru o locuință de 500.000 de lei fără TVA, diferența ar fi de 60.000 de lei.

Economia este însă calculată presupunând că prețul net stabilit de dezvoltator rămâne neschimbat. Efectul real asupra prețului final va depinde și de modul în care dezvoltatorii își stabilesc prețurile după o eventuală reducere a taxei.

Facilitatea ar urma să fie permanentă

Actualul TVA de 9% pentru locuințe este o măsură tranzitorie. El se aplică numai anumitor cumpărători care au încheiat anterior acte privind plata unui avans și îndeplinesc condițiile stabilite prin Legea nr. 141/2025.

În lipsa unei prelungiri, după expirarea regimului tranzitoriu, locuințelor noi cumpărate de persoanele fizice li se aplică TVA standard de 21%.

Noul proiect încearcă să înlocuiască această soluție temporară cu una permanentă. Nu ar mai exista condiția ca antecontractul și avansul să fi fost încheiate sau plătite până la o anumită dată din trecut.

Nu trebuie confundat cu prelungirea TVA după blocajul ANCPI

În Parlament se află simultan două proiecte diferite privind TVA-ul locuințelor.

Proiectul L450/2026, adoptat de Senat cu 125 de voturi pentru și trimis Camerei Deputaților, urmărește prelungirea temporară a actualului regim de 9% pentru cumpărătorii afectați de blocarea sistemelor ANCPI. Acesta nu deschide facilitatea pentru toate contractele noi, ci protejează tranzacțiile care îndeplineau deja condițiile regimului tranzitoriu.

Proiectul B444/2026, prezentat în această știre, propune un sistem nou și permanent pentru prima locuință. El nu este motivat direct de atacul informatic asupra ANCPI și ar intra în vigoare abia la șase luni după publicarea legii în Monitorul Oficial.

O problemă importantă: ce înseamnă, juridic, „prima locuință”?

Deși comunicarea publică vorbește despre cumpărarea „primei locuințe”, articolul de lege publicat nu spune explicit că beneficiarul nu trebuie să mai dețină sau să fi deținut o altă proprietate.

Textul prevede că TVA de 9% se aplică pentru „prima livrare de locuințe”, dar nu stabilește clar:

• dacă beneficiarul trebuie să nu fi avut niciodată o altă locuință;
• dacă este verificată numai achiziționarea anterioară cu TVA redus;
• dacă o persoană care deține deja un apartament poate beneficia;
• dacă fiecare coproprietar trebuie să îndeplinească separat condiția;
• ce se întâmplă în cazul locuințelor dobândite prin moștenire sau donație.

Expunerea de motive vorbește despre persoanele care „dobândesc un prim cămin” și despre verificarea caracterului de primă locuință prin registrul notarial. Aceste condiții nu sunt însă preluate în mod explicit în articolul normativ propus.

Diferența dintre intenția declarată și formularea juridică va trebui clarificată prin avize sau amendamente. Altfel, „prima livrare a locuinței” ar putea fi interpretată diferit de „prima locuință cumpărată de persoană”.

Proiectul se referă în principal la locuințe noi

TVA-ul este relevant în special în tranzacțiile în care vânzătorul este un dezvoltator sau o altă persoană impozabilă care trebuie să colecteze taxa.

Vânzarea obișnuită a unei locuințe personale între două persoane fizice nu intră, de regulă, în sfera TVA atunci când proprietatea a fost folosită în scop personal și vânzătorul nu desfășoară o activitate economică imobiliară cu caracter de continuitate.

Prin urmare, proiectul nu ar reduce cu 12 puncte procentuale prețul tuturor apartamentelor din piață. Impactul direct ar fi asupra locuințelor noi și a celorlalte tranzacții pentru care TVA este efectiv datorată.

Plafonul crește de la 600.000 la 750.000 de lei

Regimul tranzitoriu actual folosește un plafon de 600.000 de lei fără TVA și o suprafață utilă maximă de 120 mp.

Noul proiect păstrează limita de suprafață, dar majorează plafonul valoric la 750.000 de lei fără TVA. Inițiatorii justifică diferența prin creșterea prețurilor locuințelor și prin necesitatea ca facilitatea să acopere un număr mai mare de apartamente și case, fără a include segmentul considerat de lux.

La TVA de 9%, plafonul ar corespunde unui preț final de 817.500 de lei. La TVA de 21%, aceeași valoare netă generează un preț final de 907.500 de lei.

Ar fi necesar un antecontract încheiat anterior?

Nu, potrivit formei actuale a proiectului.

Spre deosebire de regimul tranzitoriu existent, inițiativa B444/2026 nu impune ca beneficiarul să fi semnat un antecontract sau să fi plătit un avans înainte de o anumită dată.

Proiectul ar urma să intre în vigoare la șase luni după publicarea în Monitorul Oficial. Tranzacțiile realizate înainte de acel moment nu ar beneficia retroactiv de noua cotă, dacă forma proiectului nu va fi modificată în Parlament.

Ce rol ar avea notarii

Expunerea de motive precizează că notarii și structurile fiscale ar urma să verifice caracterul de primă locuință și încadrarea în plafonul valoric, folosind Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA.

Totuși, proiectul de lege propriu-zis nu introduce încă reguli detaliate privind:

• informațiile înscrise în registru;
• verificarea locuințelor deja deținute;
• răspunderea pentru declarații incorecte;
• situația coproprietarilor;
• moștenirile și donațiile;
• recuperarea diferenței de TVA dacă beneficiarul nu era eligibil.

Aceste aspecte pot fi adăugate prin amendamente, prin normele de aplicare sau printr-o reformulare a proiectului înainte de adoptare.

Impactul asupra pieței imobiliare

O reducere de la 21% la 9% ar diminua semnificativ costul fiscal al unei locuințe noi și ar putea îmbunătăți accesul la credit pentru o parte dintre cumpărători.

Un preț final mai mic poate însemna:

• un avans bancar mai redus;
• o valoare mai mică a creditului;
• o rată lunară mai accesibilă;
• încadrarea mai ușoară în gradul de îndatorare;
• creșterea cererii pentru proiectele rezidențiale noi.

În același timp, o cerere mai mare poate exercita presiune asupra prețurilor nete ale locuințelor. Din acest motiv, diferența integrală de TVA nu este garantat că se va regăsi, în toate proiectele, în economia finală obținută de cumpărător.

Cât ar costa măsura pentru buget

Documentul recunoaște că aplicarea cotei de 9% în locul celei de 21% ar reduce veniturile directe din TVA.

Inițiatorii susțin că o parte din pierdere ar putea fi compensată printr-un număr mai mare de tranzacții, investiții în construcții, impozite pe profit și contribuții aferente locurilor de muncă. Proiectul nu conține însă o estimare concretă a costului bugetar. Guvernului i-a fost solicitată întocmirea unei fișe financiare.

Impactul bugetar și compatibilitatea cu politica de reducere a deficitului vor reprezenta probabil unele dintre principalele subiecte analizate de Consiliul Fiscal, Guvern și comisiile parlamentare.

Ce urmează în Parlament

Proiectul B444/2026 trebuie să parcurgă mai multe etape:

• solicitarea punctului de vedere al Guvernului;
• avizele Consiliului Legislativ, Consiliului Fiscal și Consiliului Economic și Social;
• analiza și amendarea în comisiile Senatului;
• votul în plenul Senatului;
• transmiterea către Camera Deputaților;
• votul Camerei decizionale;
• promulgarea de către președinte;
• publicarea în Monitorul Oficial.

La data documentării, pagina Senatului arată doar că inițiativa a fost înregistrată pentru dezbatere. Nu există un raport al comisiilor și niciun vot asupra proiectului.

Chiar dacă ar fi adoptată în forma actuală, măsura nu s-ar aplica imediat. Articolul III prevede intrarea în vigoare la șase luni de la publicarea legii în Monitorul Oficial.

Întrebări care trebuie clarificate

Cum va fi definită exact „prima locuință”?

Poate beneficia o persoană care deține deja un apartament primit prin moștenire?

Condiția va fi verificată pentru fiecare coproprietar?

Va fi eligibilă orice locuință nouă sau numai cea cumpărată pentru uzul propriu?

Cum va fi recuperată diferența de TVA dacă beneficiarul a furnizat informații incorecte?

Care va fi impactul anual asupra veniturilor bugetului de stat?

Camera Deputaților și Guvernul vor susține o cotă permanentă de 9% într-o perioadă de consolidare fiscală?

Concluzie

Proiectul B444/2026 propune una dintre cele mai importante modificări fiscale pentru piața rezidențială: TVA de 9% cu caracter permanent pentru locuințe de maximum 120 mp și 750.000 de lei fără taxă.

La plafonul maxim, diferența față de TVA de 21% ajunge la 90.000 de lei. Măsura ar putea îmbunătăți accesul la locuințe noi și ar putea susține sectorul construcțiilor.

Totuși, proiectul se află abia la începutul procedurii parlamentare și conține o problemă care trebuie clarificată: articolul de lege vorbește despre „prima livrare de locuințe”, fără să definească explicit ce înseamnă prima locuință pentru cumpărător.

Titlul corect nu este „TVA-ul a scăzut la 9%”, ci:

Un proiect înregistrat la Senat propune TVA de 9% pentru prima locuință, însă măsura nu este încă adoptată.

Vezi cele mai noi oferte de Apartamente de Vânzare în zona Sector 4 ⇜

Surse consultate

• Senatul României – înregistrarea proiectului B444/2026, inițiatorii și stadiul procedurii legislative.
• Forma inițiatorului și expunerea de motive – condițiile de suprafață și valoare, aplicarea permanentă, termenul de șase luni și argumentele inițiatorilor.
• Mediafax, Lumea Banilor, Sibiu 100 și Realitatea – declarațiile deputatului Doru-Lucian Mușat.
• Portalul Legislativ și ANAF – regulile actuale privind TVA pentru locuințe și condițiile regimului tranzitoriu.