Asociațiile de proprietari din marile orașe ar putea intra într-o criză profundă, avertizează Radu Opaina, fondatorul Federației Asociațiilor de Proprietari din România.

Acesta susține că actualul sistem de administrare a blocurilor este afectat de creșterea nejustificată a unor cheltuieli, de cazurile de delapidare, de lipsa persoanelor dispuse să ocupe funcții de conducere și de apariția unor grupuri care ar controla netransparent activitatea anumitor asociații.

Afirmația privind „desființarea în masă” trebuie însă înțeleasă corect: nu există o decizie guvernamentală și nici o prevedere legală care să anunțe eliminarea asociațiilor de proprietari. Este o prognoză formulată de Radu Opaina despre ceea ce s-ar putea întâmpla dacă blocurile rămân fără administratori, președinți, cenzori și proprietari dispuși să se implice.

De ce avertizează Radu Opaina că sistemul se apropie de colaps

Radu Opaina identifică trei probleme principale care, în opinia sa, pot conduce la degradarea treptată a asociațiilor de proprietari.

Prima este creșterea cheltuielilor de întreținere și suspiciunea că unele sume nu sunt calculate sau administrate corect.

A doua problemă este retragerea persoanelor competente și de bună-credință din funcțiile de conducere. Președinții, membrii comitetelor executive și cenzorii își asumă responsabilități administrative și financiare importante, de multe ori pentru indemnizații reduse sau chiar fără remunerație.

A treia problemă invocată este preluarea controlului unor asociații de către grupuri interesate de administrarea banilor, contractelor și lucrărilor blocului. Afirmația are caracter general și reprezintă poziția lui Radu Opaina; nu există date publice care să demonstreze existența unui fenomen infracțional coordonat la nivel național.

Asociațiile vor fi desființate printr-o nouă lege?

Nu există, în acest moment, o asemenea măsură.

Legea nr. 196/2018 definește asociația de proprietari drept o formă autonomă și fără scop lucrativ prin care proprietarii administrează, întrețin, repară și modernizează proprietatea comună a condominiului. Asociația reprezintă blocul în relația cu furnizorii, autoritățile și prestatorii de servicii.

Constituirea unei asociații se face prin acordul scris al cel puțin jumătate plus unu dintre proprietarii din condominiu. Statutul trebuie să stabilească inclusiv condițiile în care organizația poate fi dizolvată.

Cadrul oficial al statutului prevede încetarea personalității juridice atunci când numărul proprietarilor din condominiu scade sub trei. În cazul blocurilor obișnuite, cu zeci sau sute de apartamente, această situație este puțin probabilă.

Prin urmare, creșterea întreținerii, lipsa unui administrator sau conflictele dintre locatari nu desființează automat asociația.

Desființare juridică sau blocaj administrativ?

Cel mai probabil, avertismentul lui Radu Opaina se referă la o desființare în fapt, nu neapărat la dispariția juridică imediată a mii de asociații.

O asociație poate continua să existe în acte, dar să devină aproape nefuncțională dacă:

• nimeni nu mai dorește funcția de președinte;

• nu poate fi desemnat un comitet executiv;

• nu există un cenzor care să verifice gestiunea;

• administratorul demisionează sau își pierde atestatul;

• adunările generale nu mai întrunesc cvorumul;

• proprietarii refuză să voteze bugetele și lucrările;

• facturile și datoriile nu mai sunt urmărite corect;

• documentele financiar-contabile nu mai sunt actualizate.

Într-o asemenea situație, blocul nu dispare, proprietatea comună nu dispare, iar facturile trebuie în continuare plătite. Problemele se acumulează însă deoarece nu mai există o structură funcțională care să ia decizii și să reprezinte proprietarii.

Cine administrează blocul dacă nu mai există voluntari

Asociația nu este obligată să găsească un locatar care să lucreze personal ca administrator.

Legea permite încheierea unui contract de administrare cu o persoană fizică, o persoană fizică autorizată sau o companie care are ca obiect de activitate administrarea condominiilor. Administratorul persoană fizică trebuie să dețină calificarea și atestatul prevăzute de lege.

Externalizarea administrării poate rezolva lipsa unei persoane competente din bloc, dar poate aduce costuri suplimentare. Proprietarii trebuie să verifice atent contractul, serviciile incluse, accesul la documente, răspunderea administratorului și modalitatea de încetare a colaborării.

Angajarea unei firme nu elimină rolul președintelui, al comitetului executiv, al cenzorului și al adunării generale. Administratorul execută deciziile asociației și gestionează operațiunile curente, dar nu poate înlocui în totalitate conducerea aleasă de proprietari.

Cazul celor 4,3 milioane de lei dispărute din 15 asociații

Avertismentul apare într-un context în care au fost descoperite cazuri grave privind gestionarea fondurilor asociațiilor.

În martie 2026, administratorul a 15 asociații de proprietari din Târgu Mureș a fost trimis în judecată, fiind acuzat că ar fi delapidat peste 4,3 milioane de lei în perioada 2018–2025. Potrivit procurorilor, banii proveneau din fondurile pe care acesta trebuia să le administreze în numele asociațiilor. Persoana trimisă în judecată beneficiază de prezumția de nevinovăție până la pronunțarea unei hotărâri definitive.

Cazul nu dovedește că toate asociațiile sunt administrate incorect, dar arată cât de mari pot deveni prejudiciile atunci când aceeași persoană gestionează numeroase blocuri, iar verificările interne nu funcționează.

De ce nu este suficient să existe un administrator

Administratorul gestionează fondurile, contabilitatea, contractele și listele de plată, însă activitatea sa trebuie verificată.

Conform cadrului legal, cenzorul sau comisia de cenzori trebuie să controleze gestiunea financiar-contabilă, să verifice lunar execuția bugetului și să prezinte cel puțin anual un raport proprietarilor. Cenzorul poate efectua și controale neanunțate asupra contabilității și casieriei.

Administratorul trebuie să prezinte datele, documentele și informațiile privind contractele și sumele administrate atunci când un proprietar le solicită. Tot el trebuie să afișeze lunar lista veniturilor și cheltuielilor asociației.

Existența acestor reguli nu garantează că ele sunt respectate. Controlul devine eficient numai atunci când proprietarii cer documentele, cenzorul verifică efectiv contabilitatea, iar neregulile sunt raportate la timp.

Ce drepturi are proprietarul care suspectează nereguli

Proprietarii au dreptul să fie informați cu privire la activitatea asociației și să solicite în scris copii după documentele acesteia. Acestea pot include facturi, contracte, extrase de cont, registre de casă, situații privind fondurile și documente referitoare la lucrările executate.

Proprietarul poate solicita:

• explicația modului în care a fost calculată lista de plată;

• copiile facturilor furnizorilor;

• situația fondului de rulment;

• situația fondului de reparații;

• contractele încheiate cu firmele de servicii;

• hotărârile adunării generale;

• deciziile comitetului executiv;

• raportul cenzorului;

• extrasele de cont relevante pentru sumele colectate.

Dacă o decizie a conducerii este ilegală sau prejudiciază proprietarii, persoana afectată poate sesiza cenzorul, compartimentul specializat din cadrul primăriei sau instanța de judecată.

Ce se întâmplă dacă asociația nu mai funcționează deloc

Lipsa unei asociații funcționale nu elimină obligațiile proprietarilor.

Aceștia rămân coproprietari ai acoperișului, fațadei, structurii de rezistență, instalațiilor comune, casei scării, lifturilor și terenului aferent. Reparațiile și cheltuielile comune trebuie suportate în continuare.

Legea admite că pot exista condominii fără asociație sau fără președinte și administrator în funcție, situație în care plata utilităților și cheltuielilor poate fi organizată printr-o altă modalitate agreată de proprietari. Existența unei asemenea posibilități nu înseamnă însă că administrarea unui bloc mare devine simplă fără o persoană juridică reprezentativă.

Fără asociație pot apărea dificultăți privind:

• încheierea contractelor pentru utilitățile comune;

• recuperarea datoriilor de la restanțieri;

• angajarea firmelor pentru reparații;

• accesarea programelor publice;

• reprezentarea blocului în instanță;

• constituirea fondurilor de reparații;

• aprobarea lucrărilor asupra proprietății comune;

• gestionarea urgențelor și avariilor.

Pot facturile mari să demonstreze automat o fraudă?

Nu.

Creșterea întreținerii poate fi determinată de tarife mai mari la energie, apă, salubritate, servicii de curățenie, mentenanța lifturilor, salarii sau reparații. O listă de plată mai mare decât în lunile anterioare nu reprezintă singură dovada unei fraude.

Semnele care trebuie verificate sunt diferențele neexplicate, lipsa facturilor, plățile către firme fără contracte, retragerile repetate de numerar, refuzul de a prezenta documentele și diferențele dintre fondurile încasate și soldurile disponibile.

Nici acuzațiile generale privind „specula” sau „grupările infracționale” nu trebuie aplicate automat tuturor administratorilor și președinților de asociații. Fiecare suspiciune trebuie susținută prin documente și verificată de persoanele sau instituțiile competente.

Ce poate împiedica degradarea asociațiilor

Problema nu se rezolvă doar prin schimbarea administratorului. Este necesar un sistem de control în care atribuțiile să fie separate și documentele să poată fi urmărite.

Măsurile utile includ:

• plăți prin contul bancar al asociației;

• reducerea operațiunilor în numerar;

• accesul proprietarilor la documente;

• verificarea lunară a gestiunii;

• contracte clare cu furnizorii;

• solicitarea mai multor oferte pentru lucrări;

• rapoarte periodice privind fondurile;

• predarea documentelor prin proces-verbal;

• schimbarea periodică a parolelor și drepturilor de acces;

• audit financiar atunci când apar diferențe;

• sesizarea rapidă a autorităților în cazul unor suspiciuni serioase.

Întrebările pe care trebuie să și le pună proprietarii

Cine verifică în mod real activitatea administratorului?

Când a fost prezentat ultimul raport al cenzorului?

Fondurile asociației se regăsesc integral în cont și în casierie?

Există documente pentru toate lucrările și serviciile plătite?

Câți proprietari participă la adunările generale și iau parte la decizii?

Există o procedură clară pentru înlocuirea conducerii sau a administratorului?

Concluzie

Asociațiile de proprietari nu sunt în pericol să fie eliminate printr-o decizie oficială. Avertismentul lui Radu Opaina privește riscul ca multe dintre ele să devină nefuncționale din cauza lipsei de implicare, a costurilor ridicate, a administrării slabe și a controalelor insuficiente.

Problema reală nu este doar dacă asociația mai există juridic, ci dacă aceasta mai poate administra în mod transparent banii, contractele și proprietatea comună.

Fără o asociație funcțională, blocul nu rămâne fără facturi și fără obligații. Dimpotrivă, responsabilitatea se întoarce direct către proprietari, care trebuie să găsească o altă formă de administrare și reprezentare.

Vezi cele mai noi oferte de Apartamente de Vânzare în zona Sector 4 ⇜

Surse consultate

Evenimentul Zilei și Ziare.com – declarațiile și avertismentul formulat de Radu Opaina privind viitorul asociațiilor de proprietari.

Portalul Legislativ – Legea nr. 196/2018 – scopul asociației, constituirea, administrarea condominiului și drepturile proprietarilor.

Statutul-cadru al asociațiilor de proprietari – atribuțiile cenzorului și condițiile privind încetarea personalității juridice.

Digi24 și Știrile ProTV – dosarul privind presupusa delapidare a peste 4,3 milioane de lei de la asociațiile din Târgu Mureș.