La ce să mă uit mai atent când compar ofertele băncilor: la nivelul dobânzii? La DAE (Dobânda Anuală Efectivă)? La nivelul ratei lunare? Pe ce perioadă să mă împrumut? La ce e atentă banca atunci când îmi analizează dosarul de credit? Cât timp durează până obțin aprobarea? Oare n-ar fi mai bine să rămân în chirie și să nu mă împrumut? Vor crește dobânzile în perioada următoare? Toate aceste întrebări pe care și le pune un tânăr care vrea să își cumpere o locuință sunt absolut legitime. HotNews a stat de vorbă cu reprezentanții principalelor bănci comerciale și a încercat să sintetizeze în 7 întrebări esențiale principalele necunoscute atunci când vrei să-ți iei o casă. Azi, răspunsurile oferite de Banca Transilvania

 

• 1. La ce trebuie să fiu atent atunci când compar mai multe oferte ale băncilor: la nivelul dobânzii? La cel al DAE? La nivelul ratei lunare? Cum să aleg oferta care mi se potrivește?

La modul general, în cazul oricărui credit, Dobânda Anuală Efectivă, adică DAE, arată costul total al creditului pe întreaga perioadă a acestuia. Cu alte cuvinte, unul dintre aspectele la care să fim atenţi este DAE, iar pentru comparabilitate este important să urmarim aceleaşi coordonate în ceea ce priveşte suma şi perioada.

Costul total al creditului este important, mai ales când discutăm de o perioadă de creditare de zeci de ani, dar este bine să avem în vedere inclusic următoarele aspecte:

• în cât timp se primeşte creditul;
• plata minimă/lună;
• componenta de asigurare a imobiliului;
• rambursarea anticipată fără comisioane;
• dar şi relaţia bună cu oamenii de la bancă.

Nu în ultimul rând, trebuie să ne uităm la următoarele informaţii de perspectivă: venitul, rata, estimări privind situaţia financiară sau posibilitatea de a rambursa anticipat creditul.

 

Dacă discutăm la credite intermediul programelor guvernamentale Prima Casă sau Noua Casă, garantate de stat prin FNGCIMM, caracteristicile principale ale creditului în ceea ce priveşte preţul, avansul, suma maximă şi moneda, aceste sunt reglementate şi prevăzute prin lege. Având în vedere acest lucru, băncile au foarte puţin spaţiu de manevră pentru a-şi diferenţia cu adevarat oferta. Din acest motiv, DAE pentru Prima Casă sau Noua Casă vor avea valori foarte asemănătoare de la o bancă la alta.

• 2. Cum să-mi aleg maturitatea creditului: pe maxim posibil ca să am o rată mai mică sau pe 15 ani, dar cu o rată mai ridicată? Ce ar trebui să știu ca să iau decizia cea mai bună?

În cazul oricărui credit, fie el standard, fie Prima Casă, maturitatea creditului depinde de apetitul fiecărui client şi este “un compromis" între suma disponibilă acum pentru plata ratei şi perioada pe care o persoană doreşte să ia creditul. Dacă gradul de îndatorare permite, iar persoana se aşteaptă la o creştere a veniturilor personale în viitor, atunci poate opta pentru o perioadă de creditare mai scurtă, iar atunci suma totală de plată – aferentă întregii perioade de creditare - se reduce. De cealaltă parte, dacă o persoană îşi doreşte un apartament sau casă mai mare sau mai scumpă, atunci probabil persoana va fi nevoită să meargă pe perioada maximă de creditare. Este bine de ştiut că în cazul programelor Prima Casă gradul de îndatorare este mai generos faţă de un credit imobiliar standard, tocmai contra-garanţiei oferite de stat.

 

• 3.Cât timp durează decizia de aprobare/respingere a dosarului? E nevoie și de prezența fizică la bancă sau totul merge online?

În cazul tuturor creditelor cu garanţie imobiliară este nevoie de prezenţa fizică, iar în ceea ce priveşte aprobarea, durata variază în funcţie de mai multe criterii. Momentan, la Banca Transilvania media este de 12-15 zile, iar pentru creditele Prima Casă este vorba de încă 5-7 zile lucrătoare pentru analiza realizată de FNGCIMM.

• 4. La ce se uită o bancă cu atenție atunci când analizează un dosar și cum aș putea să-i ușurez analiza? Ce acte suplimentare aș putea să depun la dosar sau ce ar trebui să știu/fac ca analiza să fie cât mai rapidă?

Indiferent de credit - implicit pentru Prima Casă - principalele două aspecte la care se uită orice bancă din România sunt următoarele: sursa de rambursare şi garanţia. Referitor la uşurarea analizei şi la actele suplimentare, momentul zero este cel mai important, dar şi discuţia dintre vânzător şi client. Dialogul iniţial, dacă este bine construit, rezolvă 98% din problema prin identificarea clară a categoriei de venituri pe care clientul le are şi tipologia garanţiei, generând astfel o listă clară de documente pe care este nevoie să le prezinte clientul. În majoritatea cazurilor, clienţii prezintă venituri din salarii, iar pentru acestea interogarea bazei de date ANAF este punctul de plecare în calculul eligibilităţii. Pentru garanţie, de cele mai multe ori, băncile au nevoie de actele de proprietate şi de un extras recent de Carte Funciară.

• 5. Vor creste dobanzile la imprumuturile ipotecare in anii următori? La ce as putea sa ma astept?

Piaţa dobânzilor este de câţiva ani stabilă şi fără semnale de creştere. Dar într-o perioadă aşa de lungă, de 20 – 30 de ani, pot apărea şi fluctuaţii, mai ales că depind de evoluţia macroeconomică şi de IRCC, dacă vorbim de creditele în lei. Tot referitor la fluctuaţii, dar cea a cursului valutar, pentru a le evita, este bine ca alegerea să se îndrepte spre un credit în lei dacă venitul este tot în lei. În mod special pentru creditele prin programele guvernamentale Prima Casă şi Noua Casă, este bine de ştiut că marjele şi preţul sunt reglementate prin Ordonanţă de Urgenţă.

• 6. Inca nu sunt decis dacă vreau să stau in locuinta mea sau sa-mi iau o chirie. Cum pot lua cea mai bună decizie? La ce indicatori ar trebui să mă uit?

Spre deosebire de alte ţări din Europa, în România avem foarte dezvoltată cultura proprietăţii. Pe de altă parte, legislaţia nu oferă aceeaşi protecţie chiriaşului, cum este în alte părţi. Proprietatea oferă oamenilor un confort din toate punctele de vedere, mai ales mental, senzaţia de stabilitate şi de siguranţă care în acelaşi timp mobilizează din alte puncte de vedere. Chiria, în schimb, ne dă mai multă flexibilitate, mobilitate – ca alternative şi geografic.

Dacă o persoană alege să cumpere un imobil prin programul Prima Casă sau Noua Casă, are o perioadă de 5 ani de la acordarea creditului în care nu poate vinde locuinţa respectivă.

• 7. Prietenii imi spun sa ma uit care banca imi da cea mai mare suma si acolo sa merg sa solicit imprumutul. E gresit acest sfat? De ce?

Nu este neaparat greşit sfatul prietenilor, doar că suma de împrumutat nu ar trebui să fie un scop în sine, ci o rezultantată firească a planurilor noastre. O persoană trebuie să se uite spre ce i se potriveşte cel mai bine de la o bancă, în funcţie de ce îşi doreste. Dacă am nevoie de o sumă mai mare – pentru că ne orientăm, ca alegere, către un apartament sau o casă mai mare – atunci sigur, e bine să mergem la banca de la care putem lua cel mai mare credit.

 

In cazul programului Prima Casă sau Noua Casă, valoarea creditelor este de până la 119.000 de euro, echivalent în lei. Alte aspecte care contează:

• Rata cea mai potrivită pentru venitul meu şi pe care "o pot duce" cel mai uşor;
• Perioada de aprobare a creditului;
• Relatia pe care o am cu banca respectivă, un plus fiind dacă sunt deja client;
• Eventuale comisioane pentru rambursare anticipată, mai ales în cazul în care cred că ajung să rambursez anticipat împrumutul.

 

 

Sursa: Hotnews.ro